Verständlich erklärt: Sachverständiger / Gutachter
Thorsten Schleyer ProGutachter
Was ist ein Sachverständiger?
Was ist ein Gutachter?
Ein Sachverständiger bzw. Gutachter ist stets eine natürliche Person, die über eine besondere Sachkunde auf einem bestimmten Fachgebiet verfügt. Dieser weist auf diesem Gebiet eine überdurchschnittliche fachliche Expertise auf. Sie trifft aufgrund eines Gutachtenauftrages allgemeingültige Aussagen über einen vorgelegten bzw. festgestellten Sachverhalt. Man spricht an dieser Stelle von sog. Anknüpfungs- bzw. Befundtatsachen. Anknüpfungstatsachen werden dem Gutachter (z. B. durch die Gerichtsakte) vorgegeben und werden vom Gutachter insbesondere im Rahmen des Ortstermins geprüft und plausibilisiert. Befundtatsachen werden vom Sachverständigen erhoben, z. B. im Rahmen des vor Ort Termins
Ein Sachverständiger beantwortet dabei stets nur Fachfragen, niemals Rechtsfragen. Ein Gutachter kann also beispielsweise die Frage beantworten, ob es sich bei dem schwarzen Belag auf der Tapete um Schimmelpilz handelt. Er kann möglicherweise auch die Frage beantworten, was die Ursache für den Schimmelpilz ist. Er kann und darf aber nicht die Frage beantworten, ob der Vermieter das Recht hat, vom Mieter ein bestimmtes Verhalten zu verlangen. Insofern vermittelt der Sachverständige Fachkenntnisse, die dem Auftraggeber des Gutachtens fehlen. Er teilt ihm Erfahrungssätze mit oder stellt mittels seiner Sachkunde (Befund-)Tatsachen fest oder bewertet (Anknüpfungs-)Tatsachen mit Hilfe der Erfahrungssätze seines Wissensgebietes.
Was bedeutet der Begriff?
Der Begriff Sachverständiger bzw. Gutachter ist dabei synonym zu verwenden. Es gibt an dieser Stelle zwischen den Begriffen keinen Unterschied. Der Begriff Sachverständiger bzw. Gutachter ist gesetzlich nicht geschützt. Das bedeutet, dass jeder, der auf einem Fachgebiet über eine besondere Sachkunde verfügt, sich Sachverständiger oder Gutachter nennen darf. Von daher gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene Ausbildung für Sachverständige.
Lediglich der Begriff des „öffentlich bestellten und vereidigten“ Sachverständigen (kurz: ö. b. u. v.) ist gesetzlich in § 36 der Gewerbeordnung (GewO) geschützt. Kein Sachverständiger darf demnach unberechtigterweise den Anschein erwecken, er sei öffentlich bestellt und vereidigt. Was für ö. b. u. v. Sachverständige festgeschrieben ist, ist für zertifizierte Sachverständige jedoch genauso verpflichtend. Dafür sorgt bei ihnen allerdings nicht eine Bestellungskörperschaft, sondern die entsprechende Zertifizierungsstelle. Gutachter mit der Zertifizierung einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle haben gegenüber der entsprechenden Zertifizierungsstelle nachgewiesen, dass sie ebenso gut qualifiziert sind, wie ein ö. b. u. v. Sachverständiger.
Zertifizierter Sachverständiger
Darüber hinaus gibt es noch zertifizierte Sachverständige, die von einer anerkannten bzw. akkreditierten Zertifizierungsstelle ihre Zertifizierungsurkunde erhalten. Dabei ist eine sog. Personenzertifizierung gemeint und nicht die Bürozertifizerung. Bei einer Personenzertifizierung wird im Unterschied der Gutachter selbst einer Qualitätskontrolle unterzogen.
Solche Zertifizierungsstellen können u. a. die DEKRA, zugelassene Immobilienakademien oder der TÜV sein, aber auch europaweite Zertifizierungsstellen, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditiert sind, sind berechtigt, diese Zertifizierung auszusprechen. Dazu muss der Gutachter eine (meist mündliche und schriftliche) Fachprüfung absolvieren und ein bzw. mehrere Gutachten einreichen, anhand derer die Prüfungskommission der Zertifizierungsstelle die Qualität der erstellten Gutachten überprüft. Diese Überprüfung (Re-Zertifizierung) muss anschließend alle 3 bis 5 Jahre erfolgen.
Da der Begriff des Sachverständigen oder Gutachters rechtlich nicht geschützt ist und jeder, der auf einem bestimmten Fachgebiet eine besondere Fachkunde besitzt, sich Sachverständiger bzw. Gutachter nennen darf, ist es für freie Gutachter daher besonders wichtig, den Erwerb dieser besonderen Sachkunde (z. B. durch Aus- und Weiterbildung) darzustellen. Thorsten Schleyer ist seit mehreren Jahren oder seit 2021 DEKRA zertifizierter Sachverständiger auf verschieden Themengebieten der Immobilienbewertung und Schadensermittlung.
Wenn Sie weitere Fragen haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Kontaktieren Sie uns bitte.
Thorsten Schleyer
Diplom-Finanzwirt, Fachdozent (Deutsche Fachakademie der Immobilienwirtschaft), DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D1 Ein- und Zweifamilienhäuser